Méthodes d'estimation immobilière : comparables, marché et critères du bien
Une seule méthode donne un chiffre. Plusieurs méthodes qui convergent donnent une estimation défendable — et quand elles divergent, la divergence elle-même est une information.
Cinq approches, croisées
Comparaison directe : le bien est rapproché de ventes réellement signées, corrigées de leurs écarts. C'est l'approche de référence quand le secteur est documenté.
Marché à l'offre : ce que demandent aujourd'hui les biens comparables en vente, et l'écart historique entre demandé et signé sur le secteur.
Capitalisation locative : la valeur déduite du loyer de marché et du taux de rendement constaté. Elle éclaire surtout l'investissement locatif.
Coût de remplacement : la valeur du terrain plus le coût de reconstruction, déprécié. Utile sur les biens atypiques, peu comparables.
Charge foncière promoteur : ce qu'un opérateur pourrait payer au regard de ce qu'il peut y construire. Elle borne la valeur par le haut sur les terrains et les immeubles.
La pondération, et les divergences
Les méthodes ne pèsent pas également : une comparaison directe appuyée sur huit ventes vaut mieux qu'une capitalisation fondée sur une seule référence locative. LITHOS pondère selon la qualité des données disponibles, écarte les méthodes non applicables en disant pourquoi, et signale les écarts supérieurs à 15 %.
Une divergence n'est pas un défaut du calcul : c'est souvent le signe que le bien est atypique, ou que le marché local se retourne. Elle figure dans le document.
Questions fréquentes
Pourquoi cinq méthodes et pas une ?
Parce qu'une méthode seule ne peut pas être contredite. Le croisement révèle les cas où les données manquent ou se contredisent — et c'est précisément là qu'une estimation se trompe.
Que se passe-t-il si les données manquent ?
La méthode concernée est écartée, avec son motif. Si moins de deux méthodes restent applicables, LITHOS ne rend pas de valeur : il indique que l'estimation n'est pas documentée.
Voir LITHOS sur vos dossiers.
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